萬緯物流首期純權益型類REITs在深交所掛牌，獲多方資本認可
【EFEC導讀】萬科旗下萬緯物流首期類REITs獲多方資本認可，進一步實現資產良性發展。
6月3日，萬科旗下萬緯物流首期類REITs產品“萬緯物流-易方達資產-物流倉儲1期資產支持專項計劃”（以下簡稱“萬緯物流首期類REITs”）在深圳證券交易所舉行掛牌儀式。
本次發行的類REITs，是國內目前最接近境外成熟市場REITs的產品之一。其成功發行，意味著萬科旗下萬緯物流的資產價值與專業運營能力獲得了市場認可，進一步實現了資產良性發展；同時，也為國內公募REITs的試點進行了積極探索。
萬科旗下萬緯物流首期類REITs獲多方資本認可，進一步實現資產良性發展
萬緯物流是萬科集團旗下成員企業。2015年，萬科集團正式推出獨立物流品牌——萬緯，經過五年發展，已成為國內出色的多溫區綜合物流解決方案服務商。萬緯物流目前可為客戶提供高標準的倉儲設施及多元化的冷鏈物流服務。目前萬緯物流的核心業務聚焦于全國六大城市群，覆蓋47個主要城市，擁有144個物流園區，全國在建及運營管理25個冷鏈物流園，倉儲規模超過千萬平方米。
萬緯物流此次發行的首期類REITs規模為5.732億元，其中優先級證券的規模為2.95億元（獲中誠信AAAsf評級），權益級證券的規模為2.782億元，產品期限為3+3+2年。
作為萬緯物流在交易所市場發行的首個類REITs，本次產品最大的亮點在于最大限度參考了境外成熟市場REITs模式，采用了“純權益型”結構且底層物流園完全采用市場化方式進行運營和管理，產品運營期間和退出收益全部來源于底層物流園的運營凈現金流以及資產增值。
一位業內人士表示：“此前國內市場發行的類REITS產品，受各種原因影響，多數未采取‘純權益’結構，產品的收益并不純粹來自于產品底層的資產，而是由發行主體提供一定程度的信用擔保，比如提供保證金以保障類REITs投資人的收益。而此次萬科旗下萬緯物流的類REITs，其投資人的盈虧完全取決于產品底層的兩間物流園是否掙錢、資產價值是否上升，而這又很大程度取決于萬緯的運營和管理能力。因此投資者是否買單，是市場對萬緯的資產和運營能力的一次檢驗。”
截至目前，萬緯物流的類REITs產品已獲得中國民生銀行、興業銀行、中國郵政儲蓄銀行、招商銀行等多家機構的投資。此次產品的成功發行，意味著萬緯物流的項目開發與管理能力受到了資本市場的認可。
實際上，萬緯物流自2018年起已與資本市場陸續開展合作，與國內外保險、基金等資本方共同發起設立過多期物流私募股權基金，涉及倉儲總面積超過100萬平方米。此次類REITs在與易方達資產管理有限公司的合作下成功發行，標志著萬緯物流的自我造血能力繼續提升，進一步實現了資產的良性發展。
產品結構最接近境外成熟市場，為公募REITs探索做充分準備
2020年4月30日，中國證監會與國家發改委聯合發布了《關于推進基礎設施領域不動產投資信托（REITs）試點相關工作的通知》（下稱《通知》），試點方案明確采用“公募基金+單一基礎設施資產支持證券”的產品架構，優先支持京津冀、雄安新區、粵港澳大灣區、長江三角洲、海南等重點區域，倉儲物流等基礎設施行業被列入試點范圍內，而高標準倉庫是本次公募REITs試點最受關注的基礎設施之一。據統計，我國目前營業性通用倉庫總面積近11億平方米，其中超過90%以上為普通倉庫，高標準倉庫面積僅約6000萬平方米，占比不到6%。與普通倉庫相比，高標準倉庫具有客戶實力雄厚、租約時間長、空間利用率高、項目選址優越、自動化水平先進、合規性強等特點，屬于優質倉儲物流資產。
此次萬緯物流類REITs產品底層的兩間物流園均為高標準倉庫，從產品結構上看，本次類REITs產品是國內目前最接近境外成熟市場REITs的產品之一，也是萬緯物流在資產證券化方面的一次創新性嘗試，未來可直接對接《通知》所要求試點的“公募基金+單一基礎設施資產支持證券”架構。
萬緯物流表示，作為萬科集團旗下成員企業，圍繞集團“城鄉建設與生活服務商”的戰略定位，萬緯物流希望借助自身開發運營優勢，伴隨國內公募REITs試點的推進，將更多運營成熟的物流倉儲項目通過發行公募REITs的形式，與投資人共享優質資產的穩定運營收益，同時盤活存量資產，將資金繼續投入到新的優質項目，從而建立起“開發、管理與基金運作”的閉環，既為投資人創造價值，也為城市基礎設施建設助力。
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