政策利好 千億資金搶灘物流地產領域
【EFEC導讀】《規劃》中稱，對國家物流樞紐范圍內的物流倉儲、鐵路站場、鐵路專用線和集疏運鐵路、公路等新增建設用地項目，經國務院及有關部門審批、核準、備案的，允許使用預留國家計劃；地方相關部門審批、核準、備案的，由各省(區、市)計劃重點保障。
圖片來源：視覺中國
“2019年，我們正在考慮是否組建一支主要投資于物流地產領域的母基金。”1月15日，宜信財富全球房地產投資母基金管理合伙人陳強華告訴記者。
當天，宜信財富發布了《2019資產配置策略指引》(以下簡稱《指引》)，在這一《指引》中，宜信財富全球房地產母基金投資管理部判斷，隨著科技的發展，在零售行業和電子商務行業的驅動下，新的地產投資機會如物流地產、城市更新、共享辦公等新型業態不斷涌現。
陳強華尤其提到，對房地產市場不能非黑即白地看，遇到市場調控，就認為這個市場沒有任何機會；遇到市場大漲，就在這個領域重金投入。房地產市場是一個很大的領域，不能把目光局限于住宅和商業，隨著新經濟的發展，未來中國的物流地產將會有很大的發展空間。
“不僅僅是中國，歐美市場的物流需求依然強勁，行業增長率不斷打破紀錄，在經濟周期性復蘇和結構性驅動的綜合影響下，歐洲的物流地產表現優異，空置率僅有5%。”宜信財富全球房地產母基金投資管理部在《指引》中寫到。
上海中原地產市場分析師盧文曦亦告訴記者，在國家對物流行業的支持之下，物流地產處于一個新的風口。而處于轉型中的傳統房企，面臨著住宅市場和商業市場的逐漸平穩，此前已經有不少開發商在通過各種方式進入物流地產行業。
政策利好，物流地產迎來“風口”
盧文曦告訴記者，就在不久前，國家發展和改革委員會與交通部還共同發布了《國家物流樞紐布局和建設規劃》(以下簡稱《規劃》)，《規劃》指出了國家物流樞紐的重要性，并且明確對物流用地支持。
《規劃》中稱，對國家物流樞紐范圍內的物流倉儲、鐵路站場、鐵路專用線和集疏運鐵路、公路等新增建設用地項目，經國務院及有關部門審批、核準、備案的，允許使用預留國家計劃；地方相關部門審批、核準、備案的，由各省(區、市)計劃重點保障。鼓勵通過“先租后讓”“租讓結合”等多種方式供應土地。對因建設國家物流樞紐需調整有關規劃的，要積極予以支持。
“物流地產發展的關鍵是土地。”中城倉儲執行董事、羅卡角中國物流地產研究院院長周建成對記者分析，此前一二線城市不喜歡物流行業，而三四線城市又不太需要物流地產。
周建成坦言，物流地產的進入門檻事實上不高，誰能拿到工業用地，誰就能發展物流地產，但是事實上全國各地政府對物流地產的發展是“不待見”的，一般企業拿地相對不易。
“主要是因為物流地產的發展給城市所帶來的稅收少，而且有物流園區的地方，周邊不可能建設起所謂的高端住宅，因為天天有重型卡車出入，環境自然不會太好。物流產業園區周圍的房價就因而上不去，地價自然也上不去。”周建成向記者解釋了各地政府不待見物流地產的原因。
盧文曦告訴記者，之前住宅市場火熱的時候，對物流地產的研究甚至都很少。
而國家對物流地產用地的支持，對于整個行業而言無疑很重要。
盧文曦認為，有了國家的支持，加上整個經濟的發展對物流地產有很高的需求，且物流地產目前的產品供給和需求不匹配，簡易倉庫多，高標準倉庫少，比如恒溫、冷鏈等高標準倉庫供不應求，物流地產行業未來還是有深挖潛力。
宜信財富在《指引》中也提到，中國的物流地產有著高增長潛力，中國作為全球最大的電子商務市場，但人均倉儲面積只有美國的六分之一、日本的五分之一，這表明未來中國物流地產投資前景可期。
“在住宅市場趨于平穩甚至下滑的情況下，物流地產事實上迎來了行業發展的‘風口’”。盧文曦補充。
多行業巨頭進入物流行業
周建成表示，在房地產行業受到深度調控的當下，物流行業的投資回報率也比住宅和商業要好，平均投資回報率在6%。
房地產行業研究機構克爾瑞研究中心(以下簡稱克而瑞)在一份研究報告中提到，2017年年初統計數據顯示，我國北京、上海、深圳、廣州的二手房租金回報率分別為1.49%、1.59%、1.53%和1.92%，寫字樓5%左右，而目前我國一線城市物流地產基本收益在6.5%至7%，高端物流地產的回報率可達8%，物流地產收益明顯高于住宅地產和商業地產。
盧文曦告訴記者，已經有部分開發商在近些年進入了物流地產領域，其中包括萬科、綠地、華夏幸福等龍頭企業。
克爾瑞還分析稱，國內房企涉足物流地產領域，從進入模式以及參與程度的不同主要可以分為房企主導運營、收購參股物流企業、與傳統物流企業合作、與電商企業合作這4種類型。
“但是房企主導運營物流地產的情況比較少。因為物流地產和傳統的住宅地產完全不同，傳統開發商也是外行。”盧文曦說。
據盧文曦介紹，萬科在物流地產行業的投入比較大，不僅牽頭做了世界物流地產企業普洛斯的私有化工作，還在國內專門成立了一支物流地產基金，認繳出資額達30億元。
此外公開報道顯示，電商行業的領軍企業京東和蘇寧也都已在物流地產行業試水。
周建成認為，電商企業做物流地產有兩個好處：一是產業協同的好處，電商的運營需要物流做支撐；二是物業增值的好處，所謂物業增值，最基本的就是為發展物流地產拿到的工業用地部分的增值。
以基金形式進入物流行業成為趨勢
去年5月，京東發布首季度財報后，京東集團董事長兼CEO劉強東在分析師電話會議上表示，京東物流建設一直盡量在使用自己的現金，在今年某個時間將準備成立物流地產基金，通過使用第三方資金，用于更多物流倉儲建設。
蘇寧云商集團股份有限公司(以下簡稱“蘇寧”)此前也發布公告稱，其全資子公司江蘇蘇寧物流有限公司(以下簡稱“蘇寧物流”)與深創投不動產基金管理(深圳)有限公司(以下簡稱“深創投”)擬聯合發起設立目標總規模為300億元人民幣的物流地產基金，同時通過在具體項目層面匹配相應的融資安排，實現管理倉儲規模達到1200萬至1500萬平方米。
公告顯示，物流地產基金首期基金目標募集資金規模50億元，主要用于收購蘇寧建成的成熟倉儲設施、市場化收購，以及投資開發符合條件的高標準倉儲物流設施。
法治周末記者查詢公開資料發現，近幾年成立的主要投資于物流地產的基金并不少，除了蘇寧和萬科成立的相關基金外，由中遠海運等公司也發起了“遠海中原物流產業發展基金”，計劃募資規模達600億元；海航現代物流集團也發起了一個預期規模達100億元的物流行業基金。
僅就這些基金而言，如果均募資到位，將有千億元資金進入到物流地產行業中來。
為何諸多企業在進入物流地產行業時，選擇以發起或參與基金的方式來進入？
盧文曦分析，一方面是有杠桿作用，因為物流行業發展的周期很長，需要的資金投入很多，全部使用自有資金對企業而言壓力較大，企業通過發起或參與到基金中的方式，可以用有限的資金做自己想做的事；另一方面，還是因為物流地產在中國還處于發展階段，相關項目能否成功還是未知數，如果企業全用自有資金，風險會比較大，發起一只基金，多個企業共同參與，可以分散風險，同時聘請專業的基金管理人對基金的使用、投向進行規劃，能對風險進行較好的把控。
提到通過投資基金進入房地產領域的具體操作時，陳強華還有一些建議，即通過房地產母基金的方式，可以實現跨地域、跨國別、多物業類別的房地產長期價值投資，優秀的母基金能夠在兼顧回報的同時，盡可能降低投資者的風險。
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