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              萬科:物流地產狂想曲

              【EFEC導讀】萬科物流一直謀求“全球第一”,作為普洛斯的第一大股東,萬科此番為何要賣掉美國的物流倉庫?
               
              萬科:物流地產狂想曲

                      一筆史上最大私有不動產交易,讓萬科物流地產重回業界視線。
               
                      6月2日,黑石集團宣布,以187億美元,收購普洛斯在美國總規模達到1600萬平方米的工業物流倉庫。收購完成后,黑石將躋身美國最大倉儲物流業主之一。
               
                      萬科物流一直謀求“全球第一”,作為普洛斯的第一大股東,萬科此番為何要賣掉美國的物流倉庫?
               
                      一位接近普洛斯的人士告訴樂居財經,“(普洛斯)和黑石已經談了一年多了,這實際屬于老舊資產了,普洛斯套現而已。”
               
                      不過,萬科作為大股東,是否會對普洛斯目前戰略產生影響尚存疑問。上述接近普洛斯的人士稱,“萬科有否決權與提案權,但現如今的實控人依然是梅志明。”
               
                      對萬科及郁亮的物流夢而言,這是一個“壞消息”,令人對其前景擔憂。
               
              “全球第一”的野望
               
                      中國物流地產第一人的馮侖曾說過,“得普洛斯者,得物流天下。”
               
                      最懂馮侖的郁亮也豪言,“物流倉儲本身便屬于萬科的優勢業務,未來如能跟普洛斯合作,我們的目標應該是全球第一,而不只是中國第一。”
               
                      作為物流地產的先行者之一,萬科對物流地產情有獨鐘。早在2015年,萬科便撤銷物流地產事業部,專門成立物流地產公司,當時還引入了黑石作為戰略投資者。
               
                      之后,萬科的物流地產業務快速擴張。在2015中國物流地產龍虎榜上,萬科物流僅排名第13位。到了2017年末,據觀點指數統計數據顯示,萬緯(即萬科物流)的運營面積已接近400萬平米,僅次于普洛斯的規模,位居行業第二。
               
                      但是,“行業老二”顯然不能滿足萬科的野望。
               
                      2017年,郁亮首次以萬科董事會主席身份亮相時,他豪情滿懷的說,“除了傳統住宅開發之外,萬科未來有機會做得很大,成為行業數一數二的優勢業務領域,一是商業地產,另一個就是物流地產。”
               
                      當年,有著“全球第一”夢想的萬科,聯合普洛斯CEO梅志明、厚樸、高瓴資本、中銀投,以總價785億元,將物流地產界的巨無霸——普洛斯收購并私有化。萬科以169億元的代價占股21.4%,成為收購財團中最大持股方。
               
                      彼時,有部分外媒報道稱,“梅志明所在的管理層意圖通過聯合外界資本力量,私有化普洛斯并尋求在香港上市。”
               
                      但不管怎樣,憑借著入股普洛斯,萬科及郁亮從某種形式上實現了物流地產的“全球第一”夢想。
               
                      截至2019年4月30日,普洛斯旗下房地產和私募股權部門的資產管理規模達640億美元;其于全球擁有投資組合面積達7300萬平方米,并在北美,南美,歐洲,中國和日本均擁有相當數量的資產。
               
                      其中,普洛斯在美國管理著近1860萬平方米的倉庫;在中國開發并管理著336個物流園、工業園及科創園,物業總面積達3740萬平方米。
               
              普洛斯之外
               
                      然而,萬科得到了普洛斯的“身”,卻沒有得到普洛斯的“心”。在普洛斯第一大股東的同時,郁亮并沒有放慢萬科自建物流地產“王國”的步伐。
               
                      自2017年7月萬科169億元收購普洛斯21.4%股份后,萬科開始借助資本的力量,在物流地產持續擴張。同年10月,萬科出資15億元,占比25%,聯合成立物流地產投資基金。
               
                      隨后次年3月,萬科物流與機器人公司達成合作,“雙方將在智能物流裝備等領域開展深度合作。”
               
                      7月,萬科物流并購了太古實業旗下,太古冷鏈物流資產包的7座冷庫。據其2018年報披露,萬緯物流,進駐42個城市、獲取124個項目,可租賃物業的建筑面積為971萬平方米,約為普洛斯中國項目的1/3。
               
                      2018年,萬科房地產和物業兩大主營業務收入占據了98.9%的份額;而物流、商業、教育、養老等幾個板塊占比僅1.1%。進入2019年后,萬科物流地產擴張步伐有所放緩。今年1-5月份,萬科共獲取9個物流地產項目,權益金額僅13.78億,相比去年同期減少了64%。
               
                      在2017年報中,萬科還將物流和商業列為“優勢業務”,在2018年報中,物流已經在營收業務欄中消失。
               
                      萬科物流地產狂想曲第二章,郁亮又將如何演奏?拭目以待

                      本文已標注來源和出處,版權歸原作者所有,如有侵權,請聯系我們。

               


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