2018上半年全國冷庫市場情況分析
【EFEC導讀】冷庫的建設要參考城市需求、產地銷地、流通節點、潛在客戶類型等多個因素，最好是定制化，切不可盲目建造。
一、透過數字看冷庫
全國冷庫重點需求區域
據中物聯冷鏈委、鏈庫不完全統計，2018上半年全國冷庫需求超過150萬平米，同比增長14.9%。主要集中在北上廣深，以及福建、天津、浙江、江蘇、山東、重慶、河南等地，圖中顏色越深表示需求量越大。
從鏈庫平臺上反映的企業求租冷庫情況來看，食品加工、食品貿易、連鎖餐飲、連鎖零售、生鮮電商、第三方物流六類企業代表了不同比例的冷庫需求，它們求租冷庫的主要原因有：業務異地擴張，需要新的分撥倉；現租冷庫合同到期或即將拆遷；季節性業務需求，臨時需要冷庫進行周轉；出現新的入局者，重點城市需要冷庫網點支撐。
全國冷庫重點可出租區域情況
據鏈庫不完全統計，2018上半年全國冷庫可出租面積超過330萬平米，同比增長12.1%。主要集中在北上廣深，以及湖北、山東、江蘇、遼寧、山東、河南等地，圖中顏色越深表示需求量越大。
冷庫供需區域重疊度很高！
（一）對比后發現的有趣問題及思考：
1.有些城市供需兩旺，例如北京、上海、廣州。這里面的最大問題，在于為什么供需無法有效匹配？
主要原因是：高標庫少，很多冷庫硬件差無法滿足高端客戶需求；資質證照不全，客戶在選擇時有后顧之憂；地理位置偏，交通不便，輻射半徑小，造成物流成本高。
2.哪些省市還有投資建設冷庫的機會？
很簡單，需求旺盛且冷庫存量不足，比如福建、浙江、貴州、河南等地...可以看出這些都是二線省會城市，面臨新一輪經濟的快速發展和消費升級。
3.對于那些冷庫相對過剩的省市該怎么辦？
典型的比如湖北、湖南、山東等。首先在冷庫的經營方面，要找準定位做到差異化。有時候冷庫過剩不僅僅是因為需求少，可能是因為冷庫本身滿足不了需求。
（二）2018上半年主要城市冷庫價格行情參考
1.北京度一檔。
北京冷庫本來就相對緊缺，加上去年底開始的持續對非合規資質冷庫的整頓關停，導致北京冷庫資源緊俏，價格自然水漲船高；
2.上海、南京、廣州、深圳、海口、昆明等地冷庫價格相對較高。
其中前四個屬于典型的一線或準一線消費城市，隨著政策環境趨緊，冷庫價格將進一步上漲。后兩個城市由于自然氣候以及產地屬性等因素，冷庫價格也趨于高位。
3.大部分城市波幅不大，供需平衡。
價格都在2.5-3元之間，但像杭州、天津、成都、重慶等城市，隨著需求的增加，冷庫價格有上漲空間。
4.少部分城市冷庫價格不高。
例如像銀川、呼市、太原等，主要原因是消費升級速度相對較慢，經濟水平一般，冷庫市場不規范造成的。
2018年上半年部分在建或投產冷庫項目
*鏈庫不完全統計，2018上半年新建冷庫超過240萬噸。
二、冷庫市場特點變化
（一）有庫難租，反映市場需求標準不斷提高
資質證照：健全的冷庫資質證照成為客戶選擇冷庫的前提。
溫度達標：對冷庫溫度越來越重視，要實時查看溫度數據。
多溫區：冷凍庫需求最大，但一定要配套冷藏和常溫庫。
增值服務：冷庫方要可提供簡單的拆零、貼標、分揀等增值服務。
高標庫：冷庫硬件設備要標準，露天月臺、堆垛庫等幾乎沒有市場。
（二）事故頻發，凸顯冷庫安全防范重要性
截止2018年6月底，有詳細統計的冷庫事故多達10多起，比如泰州食品廠冷庫、深圳南山區冷庫、湖南老巴陵水產冷庫、遂寧高金食品冷庫、南京岳海冷庫等。有關部門對于冷庫的監管越來越嚴格。
多起冷庫火災事故，究其原因多是因為制冷劑泄露、線路老化起火、常年失檢失修，而這些原因都反映了企業在對冷庫安全防范方面意識淡薄，缺乏有效的手段。
對冷庫進行檢測，就像醫生會診一樣，人眼無法發現的隱疾、隱患，可以通過儀器設備進行現場實測，有條件的還可以輔之實時監測，根據測試結果給予安全性能評估。像國外的UL認證、FM認證等，都是通過第三方專業實驗室進行檢測認證，對產品的性能和品質進行認可。
因此，國內冷庫也應該盡早建立完備的檢測認證體系，將標準、經驗和檢測高度結合起來，減少冷庫事故發生。目前中物聯冷鏈委已協同有關機構開始這方面的工作。
（三）環境趨緊，冷庫外遷和干倉改造持續增多
1.行業大環境在變：
冷庫監管力度越來越大，無資質冷庫面臨拆遷整頓；
一線城市非核心產業面臨外遷，物流身處其列；
倉儲物流用地批復難度大，納稅能力低。
2.如何應對：
一線城市冷庫外遷，周邊城市冷庫迎發展機遇。
傳統庫房廠房或閑置用地改造為冷庫成蹊徑。
（四）整合加速，冷庫市場格局正在發生變化
冷庫一直是冷鏈物流中的最重要節點。近幾年有企業逐步對單個冷庫進行收購，但這種方式還是無法快速布局全國冷庫網絡。
一直到今年，以萬科物流為代表的大企業通過一系列大手筆，對普洛斯、太古冷鏈等原本就擁有很多冷庫的企業進行整合，使得短期內一張完整的冷庫地網呼之欲出，新的冷庫格局將出現。
三、冷庫發展趨勢
（一）降低風險：合建合營冷庫是趨勢
合建、合營冷庫可提高冷庫經營抗風險能力，降低單方前期投資金額，實現雙方優勢互補，因此成為很多價值觀相同的企業的選擇。
尤其是甲方客戶（例如餐飲、零售）和第三方具備專業冷庫運營能力的企業共同投資合營冷庫，不僅能放心的存儲貨物，也能避免冷庫前期招租不利帶來的風險。
合建合營的方式不局限于雙方共同出資，也可以是一方拿地一方投資等方式。
（二）現多數冷庫不能滿足小散訂單需求，彈性倉是趨勢
據鏈庫平臺統計，越來越多的小批量訂單對冷庫需求旺盛，而它們的特性往往是碎片化的、無規律的，會隨著季節、地域、訂單等發生變化。
傳統的冷庫，由于單體庫間大、操作系統落后、價格體系固定、增值服務手段少等原因，常常無法滿足這類新增客戶的需求。如果能夠有效切入這類市場，是有效避免同質化競爭，提升冷庫利潤空間的好方式。
（三）盲目建冷庫隱患大，大庫定制化是趨勢
鏈庫平臺顯示，今年以來新上馬的冷庫項目不在少數，而且很多都是上萬噸體量，前期投資成本巨大。但部分冷庫由于建設之前調研不足，功能定位不明確，有缺乏意向客戶，導致建成之后面臨嚴峻的招商問題。
反觀一些后期運營比較好的冷庫，則在前期對客戶和冷庫定位考慮比較充分，據了解很多都向中物聯冷鏈委研究院或其他業內專業機構進行過咨詢。專家也表示，冷庫的建設要參考城市需求、產地銷地、流通節點、潛在客戶類型等多個因素，最好是定制化，切不可盲目建造。
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