【深度行研】中國物流不動產投融趨勢分析

1.1 物流不動產常用的估值方法和應用場景

物流不動產采用的估值方法有：資本化率法（Cap Rate法）、市場法、現金流折現法、成本法等。

資本化率法是投資者對其進行估值時最常用的指標，在該估值體系下，項目價值Value=NOI/Cap Rate，即物業的凈營運收入（NOI）與資本化率（Cap Rate）之間的比值。Cap Rate真實體現物業運營凈收入與價值之間的關系，客觀衡量了投資者對租金收益回報的要求，因此Cap Rate對不動產資產定價具有重要意義。該方法可適用范圍較廣，具備較強的市場可比性，投資人可根據被評估資產所處宏觀環境、周邊市場情況、物業質地和風險偏好等因素綜合設定Cap Rate波動區間，從而獲得目標資產的定價區間。

市場法和成本法分別應用于交易活躍的成熟市場和尚無交易的新興市場，優點是數據直觀、計算便利；但缺點也非常顯而易見：即無法真實準確反映資產的經濟價值，也無法廣泛使用于不同國家、城市以及不同物業類別之間收益能力的比較。

現金流折現法是目前較為常用的物流不動產資產評估方法之一，對于其經濟價值模型邏輯被認可范圍廣因此適用性強，但在計算過程中需要對關鍵參數按條件進行敏感性分析，相對其他方法計算量比較大。

1.2 一線城市資本化率保持低位，二線及其他城市供需錯配需強運營能力維持估值

消費和電商需求拉動，產業和PE資本涌入以及倉儲用地供給稀缺共同導致物流不動產估值抬升，預計一線城市及核心衛星城資本化率在需求旺盛、資本熱捧和倉儲用地緊缺的情況下保持穩定，但將維持在歷史較低水準。除開發商參與之外，電商和物流產業資本、專業私募投資基金等投資人等開始投入這一領域。隨著資金持續涌入、市場供給不斷放量、產業自建倉儲的分流，核心城市倉儲用地的逐漸稀缺，物流不動產價格快速上升。

2012-2022年期間，國內物流不動產經歷了快速的估值拔高過程，物流不動產的Cap Rate相對購物中心、寫字樓等物業的領先幅度已經收窄，但仍有0.6-0.7%的回報率優勢。一線城市物流不動產Cap Rate從7.6%降至2022年4.9%的水平，但相比寫字樓和購物中心，物流不動產的Cap Rate仍相對較高，回報水平較辦公和零售地產更優。

隨著中國線上購物習慣培養、移動終端應用興起、電商下鄉等需求拉動，二線城市甚至是低線城市的物流不動產也受到投資人的青睞，且低線城市的倉儲用地供給較一線城市和核心衛星城市更多，投資人近年來也把二線城市作為搶占中國物流不動產市場的戰略布局不斷投入，使得二線城市及其他低線城市物流不動產估值也得到一定拔高。但短期供給釋放較多、需求與供給錯配使得部分二線城市整體空置率不斷提升、回報率降低至5.4-6%區間，投資人和金融機構對高空置率城市的投資開始謹慎。

經過本輪估值修復，物流不動產Cap Rate已經接近短期下限，且從短中期維度分析Cap Rate仍可能維持在較低區間。短期來看，隨著疫情管控放松、居民消費意愿提升等因素，高標倉需求將會逐漸恢復至疫情前正常水平，需求和投資熱情仍高漲；從中期維度出發，為順應經濟發展需求、擴大內需、應對海外衰退，國內信貸市場將在未來1-2年內處于較寬松的環境。我們預計短期內Cap Rate還會保持較低水平，屆時物流不動產估值上漲則主要由項目自身運營能力驅動。不過，對比商業物業資本化率，當物流不動產投資回報率與之差距縮窄、收益吸引力下降后，市場接受更低Cap Rate的意愿將會下降。

 

1.3 中國物流不動產回報率比海外更具吸引力

通過海外重要物流市場的Cap Rate歷史變化可見，海外物流不動產較購物中心、寫字樓資產也更具超額收益率。但近年來由于資本熱捧，物流不動產估值吸引力優勢逐漸下降，其Cap Rate與商業物業資產的差距逐漸收窄。澳大利亞、歐洲和美國的產業結構和土地資源與我國較相近，可作為我們可比的成熟物流市場做參照。從歷史變動趨勢看，澳大利亞和歐洲重要市場的物流不動產Cap Rate近年來也呈現下行走勢，普遍而言較寫字樓和購物中心仍有更高的回報率。

在美國近期連續快速加息背景下，投資人提高了美國物流不動產投資回報率要求，使得中美物流不動產資本化率差距有所縮窄；然而待美聯儲放緩加息步伐甚至重啟寬松信貸周期，中美之間回報率差距將會再次拉開，中國物流資產仍有較強投資吸引力。美國物流不動產整體也隨著電子商務發展成為熱門資產，其資本化率跟隨經濟周期預期上下波動。追溯整個完整的經濟周期，美國物流不動產資本收益率波動主要分為五個階段：

（1）2006-2008年，美國經歷了次貸危機、全球金融危機的過程，2008年在金融危機和投資人撤離風險資產的背景下，物流不動產Cap Rate從4.4%飆升至12.1%，投資人為了避險需求涌入美國十年期國債，造成美國十年期國債收益率與Cap Rate之間的背離。

（2）2009-2013年, 隨著量化寬松政策推出以及經濟修復，物流不動產Cap Rate重新回落至3.2%左右平均水平。

（3）2014-2019年QE退出后的幾年間，由于美國經濟基本面的堅挺，居民消費強勁，機構投資活躍，物流不動產Cap Rate維持在3.8-5.1%區間震蕩，Cap Rate中樞在4.5%。

（4）2020-2021年，由于新冠疫情催化、美國啟動寬松財政和信貸政策以及政府鼓勵消費等一系列舉措，物流不動產Cap Rate水平進一步下滑至3%左右。

（5）2022年至今，美聯儲陡峭的加息政策及對經濟衰退的預期使得投資人的悲觀情緒蔓延，美國物流不動產Cap Rate攀升至2022Q3的4.7%；但由于2022年末資本市場對2023年美聯儲加息幅度的改善和全球經濟軟著陸的預期，美國物流不動產資本化率又隨著預期的改善而下降至年底的3.9%。

基于美國歷史上經濟周期波動引起信貸周期的變化，美國物流不動產回報率仍會隨著美聯儲重啟寬松利率環境而重新下降至歷史2.5-4%區間，而屆時中美物流不動產資本化率差距則會被再次拉開，中國物流不動產的投資回報吸引力也會隨之提升。

2.1 美國通脹見頂和經濟溫和衰退預期下宏觀情況推演

以美國為例，本輪信貸收縮源于通脹，通過跟蹤聯邦基金利率、CPI、就業、零售銷售數據與歷史對比以觀測目前宏觀經濟所處的位置。2006-2009年的美國次貸危機和全球經濟衰退，讓全球損失了50萬億美元，相當于3.4個2008年美國的GDP總量；在全球范圍內引發了超5000萬人失業，這場不亞于1929-1933年大蕭條讓資本市場至今仍心有余悸。實際上無論是十多年前的次貸危機還是四十多年前的大通脹，引發危機的鏈條始終如下：需求（信貸擴張）下降、企業盈利減弱、企業裁員、民眾失業、不敢消費不敢投資、銀行不敢借錢、企業規模下降繼續裁員，讓經濟陷入一潭死水。

美國通脹數據連續改善，美國通脹拐點已經較為明確，美聯儲快速加息周期預計將在2023年結束。2022年美國CPI同比達9.1%、核心CPI同比6.6%，創出近40年以來新高。通脹風險快速升溫，美聯儲開啟連續大幅加息機制，2022 Q3美聯儲聯邦基金利率預期已到達4.5%水平，而聯邦基金利率2023年預期調升至5%以上，創2008年全球金融危機以來新高。在美聯儲嚴控通脹決心下，2022年12月美國CPI連續兩月環比轉負，CPI同比從高點回落至年底的6.5%，核心CPI同比下降至5.7%。美國通脹拐點已經較為明確，預計2023年一季度美國CPI同比回落至5.8%、二季度回落至4%、四季度回落至3%。

另一方面，美國零售數據雖環比下降，強勁的就業數據依然支撐經濟韌性。12月美國商務部最新公布的零售銷售額環比下滑1.1%（扣除汽油和汽車銷售因素環比下滑0.7%）、創一年來最大降幅。年底的零售額反映消費者需求放緩的信號，但強勁的就業有望支撐經濟韌性：目前美國失業率處于3.5%的歷史低位；2022年新增非農就業人數全年有11個月數據超市場預期；勞動參與率62.3%雖仍低于疫情前水平的63.3%，然而每個失業工人對應1.74個職位空缺遠高于疫情前的1.2，勞動力供給仍體現短缺局面。

預計2023年美聯儲快速加息周期結束，但面對地緣不確定性造成能源價格不確定性以及勞動力供需失衡可能造成的“工資-通脹”螺旋不確定性，基準利率維持高位到何時仍保持觀望，溫和經濟衰退的預期已經形成，相應的抑制投資和消費以及外貿增長乏力的局面亦將持續。根據美國本土經濟增長，預計2023年貨幣政策將依據如下情形進行調整：（1）通脹持續降溫，美國經濟下行：盡管會帶來全球外需的疲軟，美聯儲加息終點或于年中來臨，并有可能在2023Q4啟動降息，貨幣緊縮轉向寬松并拉動投資和消費；（2）通脹不能快速回到正常水平，美國經濟下行速度溫和：美聯儲有可能將基準利率提升至5%甚至以上，貨幣政策繼續持續緊縮，經濟復蘇周期拉長。

全球其他經濟體貨幣政策及資本市場會受到美國經濟下行影響，黑天鵝事件仍需警惕。美國GDP占全球比重為23%，而美國股市規模占全球股市規模40%以上，歷史上美聯儲加息周期結束后全球金融市場波動將收斂，但仍應警惕黑天鵝事件，如上世紀80年代拉美債務危機、2008年后歐債危機等，局部金融危機源于經濟基本面差、外債杠桿率過高、主體信用差的經濟體。2023年美聯儲政策也將影響全球經濟表現及央行貨幣政策走向，美國經濟衰退預期和加息周期尚未結束，非美投資市場也存在流動性收緊的下行壓力，疊加經濟體經濟景氣度承壓，經濟下行和債務風險仍存。

2.2 宏觀環境影響私募基金融資和收益率，應把握優質資產出售的交易機會

2022年宏觀經濟環境動蕩，通脹壓力、利率上升和俄烏戰爭沖擊市場，利率上升影響私募股權基金收益率，特別是直接影響杠桿收購基金的收益率。相比公募市場，私募市場的收益率和資產估值數據更加滯后。考慮到股票和固定收益資產已承受市場陣痛，私募市場可能也將進一步迎來估值下行壓力。

由于宏觀環境的不確定性使資產的估值承壓，交易量和交易意愿呈現疲軟狀態，加上募集資金短期下降等因素影響私募基金投資人的投資意愿和風險偏好，LP投資人可能會通過到期出售風險資產以及通過再融資的方式提前退出投資以保護收益率。

2022年交易量和融資活動相對疲軟，基金募集同樣變得相對困難，業績好的頭部私募機構獲得更多LP的青睞，基金規模將更集中。全球另類資產數據洞察平臺Preqin預計2022年全球私募股權基金募資總額下滑21.5%，此后2023年募資總額將下降2.7%。不過Preqin仍對未來另類資產管理行業規模充滿信心：預計全球私募股權市場將實現強勁增長：從2021年起，資產管理規模將以9.3%的復合年增長率從13.7萬億攀升至2027年的23.3萬億美元。

隨著美國經濟衰退軟著陸預期形成、通脹數據拐點出現，美聯儲溫和加息或停止加息的樂觀預期上升，頭部私募基金開始重新活躍。另外，中國防疫政策在四季度轉向積極開放，加上中國物流不動產回報率在海內外極具吸引力，將促使美元基金募資更加積極布局中國物流市場。2022年頭部私募投資機構可投資于中國的新增募集規模超255億美元，合計超1716億人民幣。這反映投資人對中國物流不動產的青睞，但同時也意味著需求旺盛且倉儲用地稀缺的物流節點城市項目Cap Rate未來仍會維持在較低區間。

2.3 安博為度過寒冬賣出亞洲資產，后者成立普洛斯成中國物流不動產絕對龍頭

Prologis為在紐約證券交易所掛牌上市的公司，股票代碼為PLD，是當時全球最大的物流基礎設施企業。Prologis于2003年進入中國，是第一個將A類物流基礎設施引進中國的企業。而安博（AMB）于2005年進入中國，是當時全球第二大物流基礎設施企業。2011 年6 月，Prologis和安博完成了合并，同時宣告世界上最大的物流基礎設施行業公司（Prologis，安博）由此誕生。

安博發展歷史上也經歷過完整的經濟周期，因此產生了經營波動和財務緊張狀況。由歷史復盤可見，隨著經濟周期波動，安博估值的波動較經營性凈現金流增減幅度要更劇烈。

（1）2006-2008年，Prologis先受到信貸收縮環境和市場需求萎靡的影響，其經營性凈現金流出現了28%的下滑。至2008年，由于受當時全球性金融危機的影響，Prologis市值大幅下滑60%；迫于當時嚴重的財務壓力同時必須在短時間內籌措資金還債，且Prologis在亞洲地區的業務還能維持在一個合理的水平上運營，Prologis決定將其在華的全部資產和在日本的一半資產賣給了新加坡國有控股的GIC公司，2009年完成交割。

（2）量化寬松時期公司經營性凈現金流由2009年2.4億美元大幅增長至2014年7.1億美元，而QE結束前安博市值較2009年初增長了8.5倍。

（3）2015年后，美國經濟基本面恢復，隨著電子商務蓬勃發展，物流不動產需求旺盛；新冠疫情后由于美國寬松的貨幣政策安博Cap Rate降至2.4%，在2015-2021年間，安博經營性凈現金流增長了2.1倍，而市值增幅為4.5倍。

（4）在2022年聯邦基金利率快速上升過程中，公司Cap Rate一度飆升至Q3末的4.7%；四季度隨著美國經濟軟著陸預期回到3-4%的正常區間，而經營性凈現金流22Q1-3同比2021反而增長了25%。

Prologis在2009年出售的資產組建成為新的公司普洛斯GLP（Global Logistic Properties）。眾所周知，普洛斯在中國70個地區市場擁有超過4000萬平方米的物流及工業基礎設施網絡，倉儲網絡布局已經成型，吸引了超過100家全球大型電商、傳統零售商、制造商客戶、第三方物流商進行合作，是中國物流不動產行業的絕對龍頭。

3.1 中國貨幣政策仍有望保持較為寬松的宏觀導向

2022年俄烏沖突帶來供給沖擊，進一步推高全球通脹，引發以美聯儲為代表的主要央行強力緊貨幣。在此背景下，通脹雖可能在2023年逐漸回落，但在海外經濟體在利率高位運行下，企業盈利下降、擴張需求減弱，全球綜合PMI指數連續五個月低于50，美國綜合PMI指數也已連續六個月低于50，并在2022年12月降至44.6，接近于新冠疫情海外爆發時期的低位。海外經濟衰退風險加大導致中國出口增速將面臨較大壓力，“外循環”在經濟中的支撐力度將會減弱，11月外需走弱出口轉負，以美元計價的出口金額同比下滑近9%，為自2020年5月以來首度出現負增長，對美出口下滑更是達到了25%的幅度。

另一方面，2022年“內循環”遭遇地產下行、疫情散發的多重沖擊，從11月社融、房地產投資增速以及社零等多項經濟數據來看，國內經濟仍處于低位修復的階段：社融當月新增同比下降24%、地產累計投資額增速下降8 %、社零當月同比下降6%。另外，在市場環境和就業市場不確定的情況下，居民儲蓄在2022年Q1-Q3連續三個季度多增規模超過1萬億，居民消費意愿不足。

在外需收縮背景下，2023年擴大內需將是穩定國內經濟的主要抓手，國務院印發了《擴大內需戰略規劃綱要（2022－2035年）》，提出要擴大居民消費和有效投資、增強經濟發展韌性，綱領性文件的出臺也印證了明年經濟著力點將放在內需方面。

為穩定國內經濟、修復企業盈利及居民信心，2023年國內信貸市場仍會保持較為寬松的政策導向。二十大報告提出“堅持把發展經濟的著力點放在實體經濟上”，繼續實施穩健的貨幣政策，保持流動性合理充裕，加大對實體經濟的信貸支持力度、進一步推動金融機構降低實際貸款利率、繼續用好結構性貨幣政策工具并突出金融支持重點領域。

3.2 頂層規劃和產業政策驅動中國發展為更高效的供應鏈體系，倉儲物流是重要環節

2018年以來，中美貿易摩擦、科技戰、新冠疫情、俄烏沖突不斷沖擊著全球供應鏈，引發了不同程度的全球供應鏈短缺。我國能源、農產品、礦產與化學材料中部分產品對外依存度高，去年11月18日，政治局會議審議了《國家安全戰略》，強調科技、能源礦產、糧食等供應鏈安全問題。此外，根據“二十大”報告，頂層對交通基礎設施未來發展定位主要關鍵詞是“高質量”、“安全”、“綠色”，未來將會強化重大基礎設施、金融、網絡、數據、資源等安全保障體系建設，并確保糧食、能源資源、重要產業鏈供應鏈等三大領域的安全。在國際關系錯綜復雜、經濟轉型和國家宏觀政策驅動的背景下，中國供應鏈物流需求正在興起。

目前，中國物流成本較美國更高，中國企業在供應鏈管理能力上仍有提升空間。物流成本占GDP比重高于美國，供應鏈效率仍有待提高：根據交通運輸部，2021年中國物流成本16.7萬億，占GDP比重為14.6%，同期美國物流成本12萬億（對應1.85萬億美元），占GDP比重為8.0%。從物流成本絕對值和占GDP比重來看，中國的整體物流成本高于美國，而這主要是由于中國ToB端供應鏈效率較低導致：①中國現代物流倉儲占比仍較低，自動化能力弱導致倉儲成本高；②ToB運輸主要方式為零擔公路運輸，行業集中度較低，技術應用相對落后，運營效率偏低；③現代物流基礎設施與美國仍有差距，難以支撐中國企業出海或全球采購的供應鏈布局。其中，中國倉儲成本占中國物流成本總額的34%，提高現代化高標準倉儲的使用比例、提升倉儲物流的整體效率是對降低中國物流成本從而提升供應鏈效率的重要環節。

3.3 區域發展不平衡短期仍存，重點區域供不應求局面有待解決

倉儲用地供給意愿低使得供給和需求出現錯配，物流不動產投資熱度高。物流不動產的土地供應主要來自于工礦倉儲用地，然而倉儲用地價格較低，且稅收主要以租金收入為稅基的增值稅和房產稅，貢獻財政收入較少，使得地方政府對倉儲用地的供應較為保守，最終導致旺盛的需求與有限的供給錯配，物流不動產成為了稀缺資產。這使得核心城市和重要物流節點城市的物流不動產受到產業及專業投資人的追捧，而承接核心城市外溢需求的衛星城也逐漸被投資人青睞，近年來投資熱度不減。

按地理分布來看，華東和華南物流不動產空置率分別為12.4%、12.2%，兩個區域低于全國平均空置率15.9%，是全國物流不動產需求最旺盛的區域。華北、西南、華中存量面積占比分別為28%、13%、9%，短期供給較多導致空置率分別為18.2%、20%、21%，其中華西空置率較去年同期得到小幅改善，而華中和華北空置率則仍在提升。

華南地區以廣深為核心輻射至周邊衛星城東莞、惠州等城市，倉儲用地的稀缺與需求旺盛的資源錯配下，導致高標倉租賃市場較全國其他區位更為火爆。華北以京津廊為重點區域，不過華北核心城市北京由于非首都功能疏解政策的實施不再新增倉儲用地，使倉儲物流業被分流至廊坊-天津一線，尤其是廊坊作為北京門戶的特殊區位特別受到投資人追捧，供給集中釋放、嚴格的防疫政策以及北京需求溢出不及預期等因素使得廊坊短期空置率飆升至50%以上。
 

根據仲量聯行物流地產的季度報告，得益于有限的新增供給和活躍的租賃需求，核心物流節點城市的租金保持穩定增長，東莞、北京、太倉、上海租金Q3環比上升1.3%、1.1%、0.7%和0.7%，但漲幅收縮；而空置率較高的城市租金則進一步下跌，其中，西安、成都、重慶、天津租金環比分別下降了2.3%、1.9%、1.9%和1.1%。

綜上，一線城市需求最強勁：北京和深圳由于倉儲用地供給稀缺而呈現高出租率狀態，廣州和上海供需兩旺，出租率有望維持在90%；展望未來，一線城市物流地產用地供給日益緊俏的情況下其出租率有望保持在較高水平。核心物流樞紐衛星城表現優秀：包括昆山、太倉、佛山、東莞、惠州表現優于大部分二線城市，平均空置率僅6.6 %，預計防疫政策放松后在華東和華南旺盛的工業和消費需求驅動下，市場仍呈較好發展趨勢。部分二線城市供給釋放過快造成短期供過于求：一方面核心物流樞紐衛星城市可以很好地承接核心城市的溢出需求；另一方面部分二線城市的供應較大，但需求疲弱導致空置較高，以華北、華中和西南二線城市為主。

4.1 電商平臺和第三方物流企業成為物流不動產投資新勢力

電商和第三方物流自建成為物流不動產投資新勢力。物流不動產行業最大產業驅動力就是居民消費的增長，尤其是電商占比的提升。2022年全國實物商品網絡零售額超14萬億元人民幣，并且電商增長和新模式創新仍在繼續。據CBRE預測，每新增10億美元電商銷售額將創造約9.29萬m2的倉儲需求，按此估算十四五期間國內電商發展所需倉儲面積將新增7000萬㎡。

傳統電商平臺從過去租戶身份逐漸轉變成為高標倉的投資人和運營者：平臺為優先滿足自身業務發展、為消費者帶來更好更快的消費體驗需求的驅動下，開始自建高標倉。以京東集團、阿里巴巴和唯品會為代表。

新零售、直播電商平臺有望成為行業新入局者。如今中國互聯網C端市場已逐漸走出流量紅利時代，各行各業都在挖掘未來新的業務增長點。快速消費品品牌商們正在突破傳統線下門店以及電商平臺網店的流量瓶頸積極擁抱社交、直播、短視頻類新興電商渠道。美團和字節跳動亦開始布局物流不動產，未來有望成為該行業的強勁新玩家。

第三方物流為更好滿足客戶需求和推進供應鏈多元化服務戰略，也開始儲備高標準倉儲物流項目。其中以順豐控股最為亮眼，攜手中信資本開發投資約1000 萬m²物流不動產項目，并于2021年在發行港交所第一只倉儲資產順豐房托REITs。

4.2 海外通脹見頂和溫和衰退預期提升，中國物流不動產高回報率獲私募基金青睞

從市場份額來看，我國物流地產行業常年呈一超多強格局。盡管2018年后國家隊、民營物流商亦看好物流地產發展前景而加速布局，如深國際、京東、順豐市占率分別提升至5％、11％及7％，但以普洛斯、新宜、安博、豐樹、黑石為例的美元基金仍占據國內物流市場的主要新增投資份額。

美聯儲貨幣政策導向以及市場對收益率預期的改變會影響另類資產私募基金的募集和投資決策。從近期經濟跟蹤情況來看，美國通貨膨脹拐點出現；美國居民消費數據和就業數據仍保持較好趨勢，經濟溫和衰退預期提升，美聯儲利率提升趨勢放緩。對于非美主要經濟體，2022年歐洲也深受通脹和地緣危機的困擾，經濟基本面情況也出現了分化。第四季度歐元區經濟增速環比上升0.1%，好于預期，可衰退的陰影仍籠罩歐洲，仍需繼續跟蹤經濟數據以防黑天鵝事件出現。

隨著美聯儲加息預期的好轉以及中國防疫政策變得更加寬松，資本市場和私募基金必將重新活躍。中國物流不動產雖經歷過估值快速提升的過程，但對比海內外資產，其收益率仍具備較高吸引力。2022年私募投資基金在中國的新增募集規模超255億美元，合計超1716億人民幣，主要投向為物流資產。在過去一年悲觀的投融資環境下，這些基金管理人逆勢實現大額募資，反映這些GP過去良好的業績和口碑，同時反映LP對中國物流不動產的青睞。

4.3 保險、養老金和主權基金加大力度投資中國物流不動產

保險和養老金、主權基金是物流不動產私募投資基金活躍的投資者。2021年主權財富基金的投資配置率為11.69%；公共養老基金在另類資產私募投資基金中的平均配置率也提升至8.36%，該配置比例占養老金基金過去五年最高水平。

在國內資產荒的背景下，疊加償二代的風險因子對股權投資的進一步約束，險資正在加大對物流不動產的投資。物流不動產符合保險資金長久期、低風險的配置要求，同時對核心資本消耗低。

險資和主權基金越來越積極地參與到中國物流不動產頭部運營商戰略投資中來，如：中國人壽與普洛斯達成戰略合作，投資過百億于普洛斯中國收益增值基金I，供銷普洛斯現代物流產業基金I；泰康人壽、安聯保險、友邦保險參與出資發行普洛斯中國收益基金V等。未來不排除有美元基金到期、LP退出從而出售所持優質資產的機會，這為險資更多進入物流不動產領域提供了契機。

4.4 物流不動產的退出方式更加多元化，為投資人提供更多流動性和投資信心

資產出售仍是物流不動產行業的主流退出方式，但近年來伴隨著物流不動產資產證券化市場的放開，資本市場將為物流資產投資提供更強的流動性以及更多元化的退出機制，多元化的退出機制使得投資人在此類資產的投資更具信心。

出售部分項目或資產包給金融機構以及產業資本是一個常見的退出模式，近年來也最為活躍。如：安博向GIC出售中國和日本資產（即普洛斯），富力地產出售其華南物流園給黑石集團，中國物流資產向京東產發出售等。鑒于資本和產業對物流不動產行業的高度認可，以及國內高質量物流平臺仍供不應求，我們認為通過出售資產或資產包的方式退出仍然是最主流的選擇。

中國基礎設施公募REITs的上市受到了投資者的廣泛關注。基礎設施公募REITs中包括產業園區和物流資產，這使得物流不動產投資有了新的退出方式。如中金普洛斯REIT上市后實現漲幅54%，引發市場高度關注。今年嘉實京東倉儲基礎設施REIT也即將上市交易，我們預計投資者在此類資產的投資上將更有信心。

此外，一些物流地產平臺已成功實現IPO，如2019年的易商、2016年的宇培（已被京東產發收購）和2010年的普洛斯（已退市）。近期京東集團正在考慮將京東產發于港交所獨立上市融資，如IPO有望實現10億美元的融資金額。
 

文章來源：平銀基礎設施

本文已標注來源和出處，版權歸原作者所有，如有侵權，請聯系我們